市房屋管理局

　　

　　以往市民在买房卖房中，可能会遭遇中介机构哪些“陷阱”？近日，市房屋管理局的工作人员进行了详解。

　　

　　意向金转定金不给退

　　

　　去年，市民王某通过一家中介公司购买高速时代华府的一套住宅，与该公司签定一份《委托购买意向书》，并交纳了2万元意向金。因个人原因王某不再继续购买，但中介公司不愿退还其2万元。

　　

　　中介的根据是，他们与王某签订的合同中有这么一句：“确有约定如甲方（卖方）接受协议买卖条件及本合同所约定并签定本协议的，则乙方（买方）同意将意向金作为定金，由丙方（中介公司）转付给甲方，该笔意向金作为定金，此合同则作为定金合同使用；乙方如不按约签定房地产买卖合同的，则上述定金（原意向金）作为违约金归甲方所有。”

　　

　　市房屋管理局的工作人员一看合同，觉得没办法替他讨回这2万元钱，因为这一合同受法律保护。

　　

　　剖析：

　　

　　阜城房产中介公司在客户看中推荐户型时，会督促缴纳意向金，签订《委托购买意向书》，客户的意向金交给中介公司并委托中介去跟房主就价格等条件进行磋商，如果谈成则转为定金，谈不成返还客户。意向金一般为五千、一万、两万三种。意向金在未转化为“定金”前，买方随时可以将意向金取回，中介公司也是无权罚没“意向金”的。而当买卖双方确定购买意向后，中介会将意向金作为定金转交给卖方，而此时如果买方想放弃此次交易，定金会用来补偿卖方；如果卖方毁约，需按照“双倍赔偿”原则，赔偿给买方双倍的损失。

　　

　　买卖合同未签

　　去年，张女士与某中介公司签订《委托购买意向书》，委托中介居间购买阜城上城国际的一套精装房，协议还约定，若买卖合同未能签订，张女士应向中介公司支付房价1%也就是1万元违约金。

　　

　　后由于种种原因买卖合同并没有签成，中介公司遂要求张女士按约定支付违约金。但最终经市房屋管理局调解，张女士并未支付这笔“违约金”。

　　

　　据了解，根据我国《合同法》规定，居间人未促成合同成立的，仅可要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此中介公司向张小姐主张违约金的请求没有法律依据。

　　

　　剖析：

　　

　　现在阜城许多房产中介公司自己制定的制式合同，里面有一些“霸王条款”。

　　

　　如“如甲乙双方（买卖方）合意解除本协议，则甲、乙双方须各向丙方（房产中介公司）支付房屋总价的1%的违约金。” 这类霸王条款表达的意思是，中介公司无论居间是否成功，均可取得相应报酬，这显然违反了公平原则，加重了买卖双方的责任。

　　

　　还有：“甲方如不按约签订房地产买卖合同，则甲方应双倍返还已收定金作为违约金支付乙方，乙方同意将该违约金的50%支付给丙方，作为丙方居间服务活动所支出的经济损失补偿。……乙方如不按约签订房地产买卖合同，则定金作为违约金归甲方所有，另外，甲方同意将该违约金的50%支付给丙方，作为丙方居间服务活动所支出的经济损失补偿。”。

　　

　　中介设定这一条款的目的就是使自己在交易中无论哪种情况都保持盈利，而且还是暴利。根据合同法，中介方居间不成，不得要求委托人支付报酬，只能收取从事居间活动的一些必要费用，如交通费、人工费、电话费。而所谓的“双倍返还定金”等原则也只适用于房屋买卖双方，中介无权占有违约罚款。

　　

　　据了解，以上两类问题，是市房屋管理局平时接到投诉最多的。由于缺乏畅通的信息渠道，买卖双方无法或没有精力对比多家中介所提供的信息商品，也没有有效的渠道来了解相关信息，消费者缺乏足够的知识储备，房屋买卖双方在与中介签订居间合同时，不仔细查看合同，盲目签字甚至签订空白合同，过后投诉，有时这种“官司”他们还打不赢。