阜阳新闻网

搜索
阜阳新闻网 首页 房产频道 楼市数据 查看内容

数据告诉你,地市有多冷!

2019-11-27 15:14| 发布者: 我爱斑斑 | 查看: 3169| 评论: 0|来自: 搜狐焦点

摘要: 拿地扩储,一直是房企发展不可回避的命题。土拍市场风云变幻,既会有迭起的热潮,也会有冷清的时间节点。近月来,部分城市的土地供应力度仍在加大,但年关将至,房企基于资金等因素的考虑,总体上对拿地 ... ...

  拿地扩储,一直是房企发展不可回避的命题。土拍市场风云变幻,既会有迭起的热潮,也会有冷清的时间节点。
  
  近月来,部分城市的土地供应力度仍在加大,但年关将至,房企基于资金等因素的考虑,总体上对拿地的态度较为谨慎。于是,土地市场快速向“买方市场”转变。
  
  11月22日下午,深圳迎来了年度重磅土拍,揽金127亿元,既有中海50.3亿夺地,又有五矿地产46轮竞价迅速占位,看起来人气似乎很足。然而,相比于今年6月份的“世纪土拍”,其“遇冷”的实质就显露了出来。
  
  此前6月份,在深圳一场土拍上,30多家开发商到场竞拍,持续3小时,期间秒速到达223亿的封顶限价,5宗地块都受到热捧。但11月的深圳土拍,热门的龙华、光明地块均只有不到10家房企参加,坪山坑梓地块、大鹏地块更是鲜有问津。
  
  这是土地市场趋向冷淡的一个缩影。
  
  1-10月,国内房地产开发投资额,虽累计同比增加10.3%,但相比1-9月增速回落了0.2个百分点。而房企土地购置面积1.84亿平方米,同比下降16.3%;土地成交价款9921亿元,下降15.2%。
  
  量与价的下跌,说明房企谨慎的拿地策略仍在延续,市场上底价成交、流拍的现象频现。
  
  据乐居财经不完全统计,11月份,北京石景山区古城南街东侧地块、广州南沙横沥岛地块、苏州高新(600736,股吧)区科技城青山路东地块、杭州江干区彭埠单元B/R-14地块等,成交金额均在20亿以上,但都以底价成交。
  
  在乐居财经统计的成交金额10亿以上的26宗地块中,底价出让的就有10宗,占比38.46%;溢价率低于10%的有8宗,剩余的地块中,也仅有3宗地块的溢价率超过20%。
  
  “低溢价”成为常态,流拍现象也逐渐增多。合富研究院数据显示,以大湾区为例,10月份,大部分土地参拍房企明显减少,对比过往动辄十几或二十家企业竞拍的市况,目前多数土地参拍企业数量在5家或以下。整个10月,包括广州、佛山、珠海等在内的多个城市,土地的流拍比例都超过了5成。
  
  11月份,全国范围内,温州瑞安、徐州沛县、佛山顺德、惠州惠城、深圳坪山、郑州北龙湖、呼和浩特等,都有流拍的现象出现。这其中,并不乏优质地块。
  
  如深圳坪山坑梓地块,就因未见竞拍者而流拍。该地块位于坪山区坑梓街道,土地面积4.92万平方米,建筑面积为22.14万平方米。该地块起价23.85亿元,最高限制地价34.58亿元,竞买保证金约11.93亿元,普通商品住房入市最高均价为30450元/平方米。
  
  从整个大环境来看,今年下半年以来,国内严控地产融资的政策密集出台。7月份,银保监会对银行和信托机构的房地产融资规模,提出了额度控制要求;11月份,央行货币政策报告中,依然强调不将房地产作为短期刺激经济的手段。
  
  管控政策限制了房地产信托融资、海外发债和银行融资,企业们的资金压力相较以往,有明显提升。在这种情况下,开发商想更多地依靠加速去化,来回笼资金。
  
  但今年“金九银十”成色不足,即使是在大湾区,也面临着一定的去化困境。从合富研究院录得大湾区有推新的59个板块的去化率来看,大部分区域偏低,其中有30%的板块整体去化效率在3成甚至以下。
  
  在此情况下,“以价换量”成为了部分房企回收现金流的重要方式。
  
  乐居财经发现,由于降价促销的实行,10月份许多房企的销售均价有所下跌。而统计局数据显示,10月份70大中城市,就有17城新建商品住宅价格环比下跌,比9月份增加了5个城市;二手住宅销售价格方面,70个大中城市二手住宅销售价格下跌城市,也由9月的28城增至35城。
  
  价格的下降,确实换来了“量”上的突破。前十月,国内商品房销售面积13.32亿平方米,增速今年以来首次由负转正,同比增长了0.1%。
  
  然而,融资渠道的收紧,挤压了房企的资金空间,即便加快去化,也没有从根本上,缓解他们囊中羞涩的困境。这促使房企进行“开源节流”,一方面拓展融资渠道,另一方面,面对出现的投资机会,也会精打细算,思虑再三。
  
  在土拍市场,除了资金因素之外,房企还要对地块的种种出让条件进行权衡。
  
  近来挂牌出让的土地,限制条件并不少。如前面提到的11月份深圳土拍,5宗地块就都采用“双限双竞”的方式出让,即限地价、限普通商品房销售均价,竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。
  
  出让条件的加持,使得房企的容错空间进一步收窄,他们中的一部分,也转向了土地成本较为低廉的旧改市场。近来,华夏幸福(600340,股吧)、远洋、招商蛇口(001979,股吧),均有旧改布局的动作。
  
  从另一个角度讲,土拍市场的低迷,对于现金流充裕的房企来说,则未尝不是一个拿地窗口。“危”与“机”的转化中,龙头房企将进一步占据优势,“强者恒强”的趋势依然延续。

欢迎关注阜阳新闻网微信公众号 : fynewsnet

全城最新资讯,尽在掌握

返回顶部