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2020年楼市展望:整体维稳 城市间分化明显

2020-1-9 11:55| 发布者: 我爱斑斑 | 查看: 3883| 评论: 0|来自: 搜狐焦点

摘要: 2019年,我国房地产行业调控次数达到620次,刷新历史记录,房地产市场在上半年“小阳春”之后,便处于全线降温的态势。放眼2020年,“房住不炒”仍将是房地产市场总趋势,不过,业内人士指出, ... ...

  2019年,我国房地产行业调控次数达到620次,刷新历史记录,房地产市场在上半年“小阳春”之后,便处于全线降温的态势。
  
  放眼2020年,“房住不炒”仍将是房地产市场总趋势,不过,业内人士指出,房地产调控最严格的时期或许已经过去,未来不少城市将会释放有利于稳定房地产市场的政策。那么,2020年房地产政策将会怎么走?
  
  今年调控“稳”字当头
  
  2019年12月10日至12日召开的中央经济工作会议明确,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。
  
  展望未来,“稳地价、稳房价、稳预期”同样也是今年楼市调控工作的目标。
  
  在2019年12月23日召开的全国住房和城乡建设工作会议上,住建部对2020年楼市调控再次提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,并重申“房住不炒”的定位不变。值得注意的是,此次会议新闻通稿中连续提了20次“稳”字。
  
  “再次明确要求‘房住不炒’,代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的状态。”中原地产首席分析师张大伟向《中国产经新闻》记者表示,虽然最近出现了部分城市的微调,但是整体看,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。
  
  在张大伟看来,2019年房地产长效机制在“租售并举”“房住不炒”等环节已经快速落地,今年房地产调控将坚持“稳”字当头。
  
  “今年中国房地产重视‘稳’的导向,预计相关指标不大会下跌。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《中国产经新闻》记者说道,中长期看,城镇化率还会继续提高,以省会城市为核心的都市圈还在持续做大,各类指标还没到顶部。另外,从周期的节点上看,2008、2011和2019年属于市场降温年,那么,其他年份会有新的调整。
  
  另外,2019年中央经济工作会议还提出,要保持宏观杠杆率基本稳定。1月4日银保监会发文明确,银行保险机构要落实“房住不炒”的定位,严格执行房地产金融监管要求,防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长,推动房地产市场健康稳定发展。
  
  严跃进认为,此类政策依旧是继续落实“房住不炒”的精神。今年杠杆率小幅提高的动作或也可以容忍,但大幅提高、过快增长则依然是不允许的,这样都是为了促进房地产交易市场的稳定和健康发展。总体上看,此类政策对于违规资金和杠杆率等方面的管控,客观上有助于净化房地产金融环境,对于未来楼市的健康发展也有积极的作用。
  
  保障住房和租赁住房是今年重点
  
  完善住房保障体系和发展政策性租赁住房将是今年的重点。
  
  中央经济工作会议提到,要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。
  
  2019年12月18日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住房城乡建设部召开座谈会上指出,要完善住房保障体系,进一步加强城市困难群众住房保障工作,大力发展和规范住房租赁市场,着力解决新市民、年轻群体的住房困难。
  
  在住房保障方面,住建部在全国住房和城乡建设工作会议上提出,着力完善城镇住房保障体系,加大城市困难群众住房保障工作力度。进一步规范发展公租房,强化对环卫、公交等行业困难群体的精准保障。
  
  住建部部长王蒙徽此前表示,我国保障性住房已惠及1亿多住房困难群众,下一步将加快完善住房保障体系,加快解决新市民住房问题,实现全体人民住有所居的目标。
  
  对于租赁市场,全国住房和城乡建设工作会议提出:着力培育和发展租赁住房,促进解决新市民等群体的住房问题。重点发展政策性租赁住房,探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。
  
  同时,住房租赁市场乱象整治也将是明年的重点。2019年12月25日,住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》要求,突出问题导向,强化有效监管,将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化。
  
  易居方面认为,这明确了今年中国楼市的定位、发展机制和目标。总体来讲,“房住不炒”定位不变。从供给端政策来看,今年将加大城市困难群众住房保障工作,住房保障建设的力度不会放松;老旧小区改造的力度明显会强化,各大城市也将继续加大试点和对标杆项目推广的力度,同时相关配套政策也会跟进;租赁住房方面,和“租售并举”发展目标相关,今年依然会发力,预计在土地的供应和保障、产品的创新等方面会有各类新举措。
  
  张大伟认为,城市更新、存量住宅改造将是今年房地产市场的新风口,预计未来将有大量企业进入。
  
  “因城施策”促进行业稳定发展
  
  就行业发展而言,上海易居房地产研究院指出,今年房地产行业将呈现“探明底部,跌多涨少”特征。
  
  易居方面认为,在“增长速度换挡期、外在压力阵痛期、前期泡沫消化期”三期叠加的特殊背景之下,今年虽然政策见底趋松,房地产融资稳中有松,但全国总体市场仍将探底,不过难以明显反弹,仍在低位纠结、盘整。
  
  同时,区域分化明显,市场降温较早的一线和强二线、东部都市圈等地区市场将企稳,部分指标小幅反弹;而市场降温较晚的弱二线、广大三四线等地区,市场将继续降温、探底;就最重要的指标房价而言,全国下跌城市数量将多于上涨城市数量。
  
  从政策面来看,楼市政策或将放松,预计购房需求会释放。张大伟认为,房地产调控最严格的时期已经过去了,未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策。
  
  据记者了解,从去年12月到今年初,南京溧水区,广州南沙区、花都区、黄埔区,温州等区域对人才购房政策进行了调整,实施更加积极开放的人才保障措施,刺激了当地房地产市场发展。进入2020年,四川富顺县打响今年第一炮,推出购房财政补贴政策,衡阳衡东县实施契税补贴、减免费用等优惠鼓励购房,重庆长寿区也通过购房契税补贴刺激当地房地产市场。
  
  诸葛找房预测,今年“因城施策”的城市会越来越多,政府对于政策的调控也会更加频繁,调整方向和内容也会更加全面。但“因城施策”并不意味着政策的放松,“因城施策”的前提是当地城市房地产市场一定要平稳发展,如果部分城市出现比较强的炒作迹象或者出现房价较快上涨的现象,该类城市仍会出台收紧政策。
  
  易居方面认为,预计全年房产市场各种直接或间接的松绑性动作会增多。从放松的时间节点上看,上半年放松的概率小,而后续若是市场压力较大,则下半年放松的概率将增大。从放松的城市情况看,部分省会城市或二线城市将首先放松。
  
  至于价格端方面,易居方面分析称,稳价格导向不变。后续对于房价变动的考量,会更多考虑各地的楼市等情况,尤其是各地的GDP走势、CPI走势、居民可支配收入、楼盘成交结构等。同时对于一些高价土地的项目,价格管控也会更加灵活。
  
  诸葛找房分析认为,从整体来看,今年房地产市场整体维持稳定,但从分等级城市来看,城市间分化明显,预计今年一二线城市市场稳中有升,而随着棚改货币化政策的收紧以及部分需求透支,三四线城市热度将会逐渐下滑。从房价方面来看,今年绝大多数城市房价都有下降的可能,但受成交结构性因素影响,会导致全国平均值上升。

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