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在城市社区生活中，物业公司虽然不是一级基层组织，但是因其在小区内的经营主体具有唯一性，所以在实际经营活动中，往往扮演着“管理者”的角色。居民日常生活中的用水用电、小区内的环境卫生、公共设施的维修保养，包括家庭装修事项，业主都要求助于物业公司。 正是在这一背景下，很多物业公司往往会把其经营的主业——“服务”异化为“管理”业主的手段。比如，不交物业服务费就不打扫公共卫生、不清除垃圾，不交车位管理费就不让停车不让进小区，不交押金就不给办理装修许可手续等。更有甚者，小区内的公共收益也被物业公司一手独揽，不让业主知情，更不让业委会过问。 具体到上述案例，双方之所以对簿公堂，就是因为物业公司理所当然地认为，这笔属于全体业主的收益，应由他们收取、保管和支配。明眼人一眼就能看出，物业公司最终的目的，就是为了能够拥有支配这部分收益的绝对权利。 主张权利没错，但物业公司必须厘清法律关系，更要看这笔收益是依附于什么场所、在哪些载体上产生的。显然，这笔公共收益是在全体业主所住小区内的公共场地和设施上产生的。 小区业主委员会在这一案例上的胜诉，一方面从法律上维护了全体业主的利益，使得业主对于小区事务的处理更加积极和主动；另一方面，进一步确立了业主委员在小区事务处理上的主体地位。简单地说，厘清双方关系，业主与物业才能和谐共处。凡是关乎小区整体利益的事项，物业公司必须征求业主委员会的意见和建议，由业主委员会召开业主代表大会达成一致意见后，物业公司才能实施。 还有一点非常重要，就是促使物业公司在实际经营活动中，明晰与小区、与业主、与业主委员会之间的法律关系。涉及小区业主的事务，哪些可以做，哪些不能做，哪些利益可以获得，哪些利益不能获得，物业公司都要有一本明白账。否则，吃力了也不一定能够讨到好。 需要指出的是，由于小区规模大小、所处位置的不同，以及受市场因素影响，每个小区公共收益的数额也不尽相同，因此，这笔收益对于全体业主来说非常宝贵。有鉴于此，对于这部分收益的支配，一定要慎之又慎。业主委员会要依据法律法规建立健全财务管理制度，完善监督机制，必须以维护全体业主的长远利益为根本，做到个体服从于整体，局部服从于大局，短期开支服从于长期预算，以便为小区长期可持续的管理提供保障。 |
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