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| “农村房屋可否卖给外村人？”“土地承包经营权能否作为遗产让子女继承？”“地役权是什么权？”今天，来看看阜阳华汉众赢律师事务所律师刘洋结合民法典和具体案例为大家做的详细解答。 关键词：农村房屋买卖 案例 湖南张家界一法院审结了一起外村人购买本村人农村房屋引发买卖合同纠纷案件。童某欲购买柯某因继承所得位于某镇某居委会某组的老屋场用于修建房屋，与柯某达成协议，童某向柯某支付3万元，柯某出具押金条一张。后因柯某的其他兄弟不同意，童某未向柯某支付余款，并多次要求柯某返还已支付的3万元，未果，遂诉至法院。法院审理后认为，由于童某不是该居委会的村民，其对该区域内的宅基地不享有使用权，也不具备在该区域内购买的权利，柯某将其在村集体所有土地上建设的房屋出售给不属本村村民的童某，违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。因该合同取得的财产依法应予返还，故判决柯某返还童某购房款3万元，并支付利息。 说法 根据民法典，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。土地管理法规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 刘洋介绍，有人认为，村里的房子和土地都是自己用的，自己有权进行买卖，其实这种认识是错误的。“农村宅基地上建的房屋跟一般的商品房不同，需要依据有关土地管理方面的法律使用、转让。” 关键词：土地承包经营权 案例 根据最高人民法院发布的典型案例，龙某与凌某系夫妻，育有龙一、龙二、龙三、龙四，均已成家。龙五是龙某与他人所生，从小随龙某与凌某生活。2017年，龙某作为承包方代表与其所在村民小组签订了《农村土地（耕地）承包合同（家庭承包方式）》，载明：承包地块总数为5块5亩，家庭成员共3人，成员姓名为龙某、凌某、龙五。龙某于2022年去世。龙某去世后，凌某、龙一、龙二、龙三、龙四将龙五诉至法院，要求由凌某继承龙某名下土地承包经营权的50%，余下50%由凌某及龙一、龙二、龙三、龙四平均继承。审理法院认为，龙某去世后，案涉土地应由承包户剩余的成员凌某、龙五继续经营，遂判决驳回五人的诉讼请求。 说法 民法典规定，土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。 刘洋解释，依据民法典，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。而土地承包经营权并不属于个人财产，它是一种用益物权，是承包人对于集体所有的土地或国家所有由集体使用的土地进行占有、使用和收益的权利。因此，土地承包经营权本身并不能作为遗产进行继承。 另外，农村土地承包法规定，家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。农户内家庭成员依法平等享有承包土地的各项权益。农村土地承包经营权应以户为单位取得，在承包户的户主或某成员死亡后，其他成员在承包期内可以继续承包，故农村土地承包经营权不属于死者的遗产，不产生继承问题。 关键词：地役权 案例 章某于2017年将其拥有土地承包经营权的土地租赁给案外人王某某和赵某某使用，另一处土地作为通行使用，2018年租赁到期后，王某某和赵某某不再续租。后本案两被告张某、李某某使用厂房，并继续在原告上述土地上通行。因其拖欠土地使用费，原告诉至法院，请求判令二被告依法支付土地使用费。河南一法院审理后判决被告张某、李某某给付原告章某拖欠的土地使用费5000元。 说法 民法典规定，地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同。供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利。同时，按照民法典，地役权人也应按照合同约定履行义务，如支付相关费用等。 刘洋介绍，地役权是民法用益物权中的一项重要权利，上述地役权纠纷案中，两被告使用王某某和赵某某的厂房，并继续在原告上述土地上通行，故应当支付原告因通行而产生的费用。 （文中人物均为化姓、化名） |
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