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这些租房问题,法官帮你解答

2020-3-31 09:53| 发布者: 堇色 | 查看: 19770| 评论: 0|原作者: 记者 楚楠楠|来自: 颍州晚报

摘要:   租客觉得:“我们这里封城了,封村了,无法回去复工,可以要求房东适当减免租金吗?” 房东也质问:“我有义务减免租金吗?谁来分担我的损失?”    对于疫情中房屋租金的问题,记者邀请了颍东区人民法院民 ...
  租客觉得:“我们这里封城了,封村了,无法回去复工,可以要求房东适当减免租金吗?” 房东也质问:“我有义务减免租金吗?谁来分担我的损失?”
  
  对于疫情中房屋租金的问题,记者邀请了颍东区人民法院民庭法官张莉娜进行了解释。
  
  能否强制房东减免租金?
  
  这段时间,市民金先生为了托管的公寓房租一事闹心不已。
  
  原来,他在阜城某小区购买了一套小公寓,且签订了托管合同给中介公司。本来2月20日是支付房租的日子,可他不仅没见到房租,还收到了托管公司的《告广大房东的一封信》,内容为“受疫情影响,恳请房东减免一个月房租……”
  
  这封信在业主群里炸开了锅,有业主表示要共渡难关,同意减免房租;也有业主认为,房东也要还房贷,这个月的损失谁来承担?
  
  金先生想咨询,如果协商沟通无果,是否有权起诉托管公司支付房租?
  
  张莉娜解释,如果承租人在疫情期间一直正常占有使用房屋,就应当按照约定按时交付租金,不能因小区被封闭、居住体验受影响、居住不方便等理由要求减免租金。
  
  一般而言,如无特殊约定,承租人不能仅以新冠肺炎疫情发生属于不可抗力为由,主张要求出租人减少或免除租金。根据我国民法总则中关于不可抗力的规定,不可抗力只是一种免责事由,产生的后果只是指免除一方的违约责任,而不是一方可以据此完全不履行合同义务。
  
  如果当事人因租金问题产生纠纷,只有经过法院严格审查并认定租赁合同目的无法实现的原因是由于疫情所导致,承租人才可请求减少租金。如法院判决解除租赁合同,承租人不再占有使用房屋的,则无需支付合同解除后剩余期间的租金。
  
  “在疫情形势下,租人、承租人双方应该公平、诚信地对租金数额进行协商,减少各方的损失,保持租赁关系的稳定,从源头上减少矛盾。”张莉娜说。
  
  无法入住,能推迟房租起算时间点吗?
  
  春节放假前,在沃尔玛超市上班的小林,和同事找了一处出租屋,准备年后搬进去住。谁知,一场疫情打乱了计划,直到3月10日,小林才顺利入住。小林想知道,签了合同但无法按时入住,能推迟房租起算时间点吗?
  
  张莉娜表示,这种情况要看承租人未能使用房屋、无法入住的原因是否受到了疫情影响。如果承租人是在疫情较为严重的省份,受到防控政策的影响无法离开所在城市;或是承租人因患病或系密切接触者被隔离治疗或观察,这些情况导致租赁合同无法依约正常履行的,可以视为是受到了疫情影响,承租人可以要求推迟租金起算点或请求解除合同。
  
  商铺无法营业,能否适当减免房租?
  
  去年9月份,做服装生意的老张在步行街附近租了一间商铺,准备利用春节期间卖服装。结果,受疫情影响,不得不关门停业。老张认为,每个月近万元的房租,实在无力承受,就经营性质的房屋租赁,是否能要求房东适当减免房租?
  
  张莉娜认为,对于承租用于商业经营的租赁物,因政府采取疫情防控措施导致承租人在一定期限内无法经营或无法正常经营的,承租人因疫情导致经营困难延期交租的,出租人依据合同约定要求承租人承担逾期交租的违约责任的,不予支持;承租人请求减免租金的,可综合考虑疫情影响的期间和程度,酌情予以支持;承租人请求解除合同的,应当根据公平原则,结合实际情况确定。

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