开发商宣传时打出这样的广告词：买一楼送院子。可当业主买房后，却发现开发商承诺的“院子”其实为公共绿地。近日，阜阳市中级人民法院审理了这样一起商品房销售合同案，判决被告某房地产开发有限公司退房退款。

　　

　　说好的“一楼带院”，咋变成了公共绿地？

　　

　　2019年2月，常年在外打工的朱某某、洪某某夫妇回到老家阜南买房置业。

　　

　　经过反复对比，夫妻俩看中了某楼盘开发的洋房。销售人员宣称，一楼户型虽然价格偏高，但是赠送有近30平方米的院子，十分实用。在销售处的沙盘上，朱某某和洪某某也确实看到了“小院”。于是，他们采用商业贷款的方式和该楼盘签订了《商品房销售合同（预售）》，在该协议补充条款约定：“一楼住户根据自身户型情况给予相应的花园使用权，在不改变设计用途和交付状态的前提下归一楼业主使用。”

　　

　　经过一年多的等待，夫妻俩终于拿到了新房的钥匙。当他们满心欢喜来到新房中时，顿时傻了眼：当初所宣传的“院子”明明就是公共绿地。为了求证“院子”是否存在，朱某某找到当地住房和城乡建设局等相关部门，他们明确指出：该项目所有楼栋一层房屋外面规划均无花园，全部为小区绿地，且属于开放性绿地，不具有独立性及排他性。

　　

　　朱某某、洪某某十分气愤，觉得自己当初买每平方米比二楼贵了1000多元的房子，就是看中了有个“院子”。结果，买了个“寂寞”。于是，夫妻俩起诉到阜南法院，要求撤销与某房地产开发有限公司签订的买房合同，返还购房首付款及利息等。

　　

　　2021年，阜南法院开庭审理了此案。被告某房地产开发有限公司辩称，他们在售楼部展示的小区规划方案和沙盘模型展示中，均明示全部为开放型绿地，无规划花园，购房户对案涉小区没有花园规划的事实应为明知。

　　

　　阜南法院经过审理认为，经查，案涉合同中所说花园为小区业主共有绿地。但在合同中注明，一楼住户根据自身户型情况给予相应的花园使用权，而实际上绿地属于公共用地，任何人都不具有处分权，故对于被告的辩称不予采信。原告认为被告故意隐瞒其没有相应的花园规划及无法兑现花园使用权的事实，让他们在显失公平的情况下与其签订合同，应予以撤销合同，阜南法院予以支持。

　　

　　最终，阜南法院一审判决，撤销原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；被告返还原告购房首付款25万余元及利息，返还购房后原告偿还银行的13万余元及利息等。

　　

　　一审判决后，被告不服，提起了上诉。

　　

　　近日，市中院开庭审理了该案。市中院二审认为，一楼住宅对应花园的使用权或所有权是业主选择购买的重要因素，被告在小区内无花园规划且无处置分配绿地使用权的情况下，在售房宣传时向业主作出购买一楼住宅赠送院子的承诺，并在案涉购房合同补充协议中予以明确约定，这使得业主在违背真实意思的情况下，购买案涉房屋。对此，业主有权请求撤销合同，一审对此认定并无不当。最终，二审判决驳回上诉，维持原判。

　　

　　说法

　　

　　根据《民法典》，建筑区划内的绿地，属业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

　　

　　法官介绍，小区绿地属建筑区划内的公共部分，原则上由业主共有，单个业主一般不能通过协议方式享有绿地的专有权。但也存在例外情形，即“明示属于个人”，“明示”必须符合两项要件：绿地规划必须经过规划部门事先批准；在销售商品房时，其他业主知道或者应当知道。

　　

　　因此，消费者在购买附绿地的商品房时，首先需了解绿地规划属性，该绿地是否经有关部门批准专属于特定房屋；其次需确认开发商是否以合同约定等方式明确该绿地专属于特定房屋附属；最后也需明确开发商是否以销售广告、合同或其他有效方式告知其他业主该绿地属个人专有使用。