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物业公司：刚走完前期程序，很快进入维修阶段 “我们小区3号楼一单元和二单元各坏了一台电梯，目前每个单元的居民上下楼都只有一台电梯可以用，出行十分不便。我想了解一下，这两台电梯什么时候能修好？”近日，住在颍泉区海亮上府小区的一名居民向记者反映称。
3号楼一单元故障电梯 电梯故障影响居民出行 5月18日，记者来到阜城海亮上府小区。在3号楼二单元和一单元，确实看到二单元西侧和一单元东侧的两台电梯已经暂停使用。一名从楼上下来的居民见到记者，打开手机中的小区业主群介绍：“业主群里信息显示，4月21日，3号楼的业主就反映一单元和二单元各有一台电梯在运行过程中发生卡顿现象，物业公司随后找来维保单位检查，很快暂停了两台电梯的运行。” 检查结果是，二单元西电梯的5根钢丝绳和曳引轮出现不同程度的断股和磨损，一单元东电梯的6根钢丝绳出现不同程度的断股，两台电梯均存在安全隐患。 去年，我市下发《关于落实居民住宅电梯应急维修相关政策建立健全长效管理机制的通知》，其中规定电梯应急维修主要分为故障处置、一般维修、重大维修和紧急情况处置四大类。 在物业公司看来，由于涉及多根钢丝绳及曳引轮的更换，此次对两台电梯的维修至少达到“重大维修”的程度。 按照上面《通知》要求，电梯进行重大维修时，电梯使用单位应在24小时内组织维保等有关单位进行现场勘验、制定维修方案、书面向市特检中心申请电梯委托检验，同步将故障处置等相关情况告知业主并报属地市场监管部门。市特检中心接到申请后应于24小时内对维修方案进行现场鉴定，并于勘察后24小时内出具鉴定意见。使用单位收到鉴定意见后应及时联系属地物业管理行政主管部门申请专项维修资金，确保电梯及时维修。 也就是说，电梯进行重大维修应该是个很快的过程。为什么两台电梯到现在还没有维修？
3号楼二单元故障电梯 维修资金使用引发争议 “是否动用物业专项维修资金维修，部分业主有异议。”这名居民翻着业主群里的信息，边展示给记者看边介绍，“有的业主认为他们缴了物业费，物业公司就应该用这笔钱来修；有的认为物业公司聘请的有电梯维保单位，维修电梯应是维保单位的责任；还有的提出疑问：电梯过了质保期没有？维修电梯是否应由原开发单位或电梯厂家负责？” 据了解，按照2018年3月起实施的《阜阳市物业专项维修资金管理办法》，应急维修项目的维修程序不再需要业主表决，仅需制定方案、现场勘察确认两项程序即可实施维修。不过，按照2022年3月下发的《关于印发阜阳市物业专项维修资金使用业务规程的通知》，应急项目在维修时，至少要有1至3名受益业主代表参与或见证。 “按照区物业行政主管部门要求，要找几名受益业主代表签字。我们本来已经和几名受益业主代表说好了，但受不同声音影响，中间出现了反复。”安徽省天方物业管理有限公司海亮上府项目部负责人刘标介绍。经过物业公司工作人员上门宣传、区住保中心相关工作人员的解释，业主们统一了思想，目前受益业主代表的签字工作已经完成。 颍泉区住房保障中心工作人员樊成龙证实：“让受益业主代表签字，是因为要动用业主们的物业专项维修资金，确保业主的知情权。” 多方协调推动维修进展 5月20日，刘标通报了两台电梯维修的最新进展：除了业主代表完成签字，市特检中心的鉴定结果也已拿到，显示那些出现断股的钢丝绳、磨损的曳引轮需要更换。“前期程序刚走完，下一步就是找区住保中心申请专项维修资金，两台电梯将很快进入维修阶段。”刘标介绍，此次使用的资金，是统筹维修资金。 据了解，维修资金增值部分，扣除向缴存业主分摊计息外，其余增值收益部分按物业管理区域建立统筹维修资金，在物业管理区域内统筹使用，主要用于应急维修项目费用和其他不可预见费用等。 延伸 电梯故障危及人身安全等纳入应急维修范围 《阜阳市物业专项维修资金管理办法》明确了应急维修的范围，其中就包括“电梯故障危及人身安全或者存在安全隐患，或由电梯维修单位报告，或经电梯检验检测机构确认的”这种情况。 就部分业主前期提出的疑问，记者也咨询了相关部门。 第一个问题：业主缴的物业费是否可以用于电梯的应急维修？ 对此，市房屋资金和物业管理事务中心支用审查科科长刘淑芳表示：“业主们缴的物业费，部分用于聘请维保单位，对电梯进行日常保养和维护。如果需要更换配件，要看配件的价值。如果配件价值几百元或上千元，一般不需要动用物业专项维修资金，而是按照双方协议，由物业公司和维保单位各自承担相应费用。如果符合中、大修相关规定，就可以启用物业专项维修资金。”刘淑芳解释，例如电梯钢丝绳出现断股，在经过市特检中心委托鉴定后，如果达到一定程度需要更换，通常需要更换整套钢丝绳，而不仅仅是其中一根。因为使用过的钢丝绳拉力等指标已经有所变化，只更换一根会加剧钢丝绳受力不均，导致更大磨损。这样算下来，费用不低。 第二个问题：电梯是否还在质保期？开发单位、电梯厂家是否应负责维修？ “对于电梯，包括住宅用电梯的质保期？国家层面并无硬性规定，但各电梯厂家给出的质保期至少是两年。按照市场监管总局印发的《特种设备生产单位落实质量安全主体责任监督管理规定》，自2023年5月5日起，电梯主要部件和安全保护装置，如电梯的曳引机，制造单位质保期至少是五年。钢丝绳是磨损件，使用寿命一般可达八年，甚至更长时间，也有三到五年就需要更换的。”市特种设备监督检验中心主任高峰表示。 记者了解到，海亮上府小区3号楼于2016年7月竣工，投用已经近9年。换句话说，这两台电梯已经过了质保期，开发单位和电梯厂家无需为它们的维修担责。 |
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